2018年朔州房地产开发运行情况分析
2019年02月18日 10:05 来源:投资科  王甫

房地产是国计民生的重大问题,是不可替代的支柱性产业。在不断满足与改善居民住房需求,提升城市功能、品味和形象,拉动内需和带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。2018年,全市认真贯彻落实中央各项房地产调控政策,市场预期更加理性,市场运行总体稳定。然而,行业健康发展的基础仍不稳固,供需结构性矛盾仍较突出,还需继续坚持新的发展理念,把握有利因素,优化供给结构,化解商品房库存,促进我市房地产开发市场健康发展。

一、房地产开发投资运行特点

(一)房地产开发投资快速增长。2018年,全市房地产开发投资完成27.4亿元,比上年增加5.9亿元,增长27.4%,占全市投资的比重由上年的10.1%提升到11.1%,对全市投资增长的贡献率为17.4%,拉动全市投资增长2.8个百分点。

1.从登记注册类型看,国有经济成倍增长,非国有经济快速增长。在2018年全市房地产开发投资中,国有经济完成投资2.8亿元,比上年增加2.0亿元,增长2.6倍,占全市房地产开发投资的比重由上年的3.6%提升到10.1%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为33.8%,拉动全市房地产开发投资增长9.3个百分点;非国有经济完成投资24.7亿元,比上年增加3.9亿元,增长18.8%,占全市房地产开发投资的比重由上年的96.4%下降到89.9%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为66.1%,拉动全市房地产开发投资增长18.1个百分点。

2.从控股情况看,国有控股成倍增长,私人控股稳定增长。在2018年全市房地产开发投资中,国有控股企业完成投资10.3亿元,比上年增加5.3亿元,增长1.04倍,占全市房地产开发投资的比重由上年的23.5%提升到37.7%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为89.3%,拉动全市房地产开发投资增长24.5个百分点;私人控股企业完成投资17.1亿元,比上年增加0.6亿元,增长3.8%,占全市房地产开发投资的比重由上年的76.5%下降到62.3%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为10.6%,拉动全市房地产开发投资增长2.9个百分点。

3.从构成看,建筑工程高速增长,安装工程大幅下降,土地购置费成倍增长。在2018年全市房地产开发投资中,建筑工程完成投资20.9亿元,比上年增加8.1亿元,增长63.4%,占全市房地产开发投资的比重由上年的59.5%提升到76.3%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为137.7%,拉动全市房地产开发投资增长37.7个百分点;安装工程完成投资2.5亿元,比上年减少2.7亿元,下降52.2%,占全市房地产开发投资的比重由上年的23.9%下降到9.0%,影响全市房地产开发投资增长12.5个百分点;土地购置费3.2亿元,比上年增加1.9亿元,增长1.48倍,占全市房地产开发投资的比重由上年的6.1%提升到11.8%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为32.6%,拉动全市房地产开发投资增长8.9个百分点。

4.从用途看,住宅投资高速增长,办公楼和商业营业用房投资大幅下降。在2018年全市房地产开发投资中,住宅完成投资23.1亿元,比上年增加7.3亿元,增长45.9%,占全市房地产开发投资的比重由上年的73.6%提升到84.3%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为123.4%,拉动全市房地产开发投资增长33.8个百分点(在住宅投资中,90平方米及以下完成投资7.95亿元,增长31.4%144平方米及以上完成投资1.1亿元,增长3.04倍);办公楼完成投资0.08亿元,比上年减少0.03亿元,下降29.1%,占全市房地产开发投资的比重由上年的0.5%下降到0.3%,影响全市房地产开发投资增长0.1个百分点;商业营业用房完成投资2.8亿元,比上年减少1.1亿元,下降28.2%,占全市房地产开发投资的比重由上年的18.3%下降到10.3%,影响全市房地产开发投资增长5.1个百分点。

(二)商品房新开工和竣工面积均高速增长。2018年,全市商品房本年新开工面积104.8万平方米,比上年增长56.1%。其中:1.住宅82.8万平方米,增长36.0%(在住宅面积中,90平方米及以下29.0万平方米,增长2.06倍;144平方米及以上4.7万平方米,增长10.34倍);2.商业营业用房9.9万平方米,增长3.35倍;3.其他12.2万平方米,增长2.56倍。

全市本年房屋竣工面积28.0万平方米,比上年增长54.8%。其中:1.住宅22.6万平方米,增长2.72倍(在住宅面积中,90平方米及以下9.6万平方米,增长1.01倍;144平方米及以上比上年净增加0.33万平方米);2.商业营业用房0.97万平方米,下降82.2%3.其他4.11万平方米,下降32.9%

(三)商品房销售面积大幅度下降。2018年,全市商品房本年销售面积81.4万平方米,比上年下降35.7%。其中:1.住宅74.0万平方米,下降37.9%(在住宅面积中,90平方米及以下2.9万平方米,下降36.8%144平方米及以上7.9万平方米,增长72.3%);2.商业营业用房4.1万平方米,增长24.6%3.其他3.4万平方米,下降17.3%

从商品房销售方式看,现房销售大幅下降,期房销售成倍增长

1现房销售大幅下降。2018年,全市本年现房销售面积64.9万平方米,比上年下降44.4%。其中:1)住宅57.8万平方米,下降47.1%(在住宅面积中,90平方米及以下28.1万平方米,下降37.1%144平方米及以上7.9万平方米,增长72.3%);(2)商业营业用房3.9万平方米,增长19.1%;(3)其他3.2万平方米,下降20.6%

2、期房销售成倍增长。2018年,全市本年期房销售面积16.5万平方米,比上年增长68.8%。其中:1)住宅16.2万平方米,增长65.6%(在住宅面积中, 90平方米及以下1.1万平方米,下降29.3%);(2)商业营业用房比上年净增加0.18万平方米;(3)其他比上年净增加0.14万平方米。

(四)商品房待售面积减少幅度较大,住宅去库存周期控制在12个月以下。截止2018年底,全市商品房待售面积97.6万平方米,比上年减少29.1%。其中:1.住宅65.3万平方米,减少38.7%(在住宅面积中,90平方米及以下29.8万平方米,减少40.9%144平方米及以上5.8万平方米,减少62.3%);2.办公楼2.5万平方米,增长1.23倍;3.商业营业用房20.3万平方米,减少8.1%4.其他9.5万平方米,增长21.4%

从商品房待售年限看,待售1-3年(含1年)面积大幅减少,待售3年以上(含3年)面积成倍增加

1待售1-3年(含1年)面积大幅减少。截止2018年底,全市待售1-3年(含1年)面积60.8万平方米,比上年减少32.9%。其中:1)住宅47.4万平方米,减少34.6%(在住宅面积中,90平方米及以下21.3万平方米,减少38.5%144平方米及以上2.2万平方米,减少67.7%);(2)办公楼比上年净减少1.1万平方米;(3)商业营业用房9.8万平方米,减少15.0%;(4)其他3.6万平方米,增长33.9%

2、待售3年以上(含3年)面积成倍增加。截止2018年底,全市待售3年以上(含3年)面积11.7万平方米,比上年增长5.04倍。其中:1)住宅3.9万平方米,增长1.02倍(在住宅面积中, 144平方米及以上3.6万平方米,增长85.9%);(2)办公楼比上年净增加1.1万平方米;(3)商业营业用房比上年净增加4.8万平方米;(4)其他比上年净增加1.9万平方米。

从商品房去库存周期看,商品住宅去库存周期控制在12个月以下。2018年,全市商品房去库存周期为14个月,其中住宅为11个月,对照国家建议的商品住宅“去化周期12-18个月”的上下限,朔州市商品住宅库存明显不高。

(五)本年土地购置面积、土地成交价款和待开发土地面积皆成倍增长2018年,全市本年土地购置面积6.7万平方米,比上年增加5.4万平方米,增长4.01倍;本年土地成交价款6948万元,比上年增加5379万元,增长3.43倍;待开发土地面积44.0万平方米,比上年增加22.2万平方米,增长1.02倍。

二、房地产开发需关注的问题

总体来看,2018年全市房地产开发投资快速增长,商品房待售面积大幅减少,去库存周期控制在合理的范围内。然而,行业健康发展的基础仍不稳固,供需结构性矛盾仍较突出,商品房价格降幅较大,开发商销售房屋的压力愈来愈大,致使全市房地产市场也显露出一些急需关注的问题。

(一)房地产开发投资后继乏力。2018年,全市房地产开发计划总投资207.6亿元,比上年减少36.7亿元,下降15.0%,其中剩余投资23.6亿元,比上年减少1.1亿元,下降4.5%。本年实际到位资金34.5亿元,比上年减少12.3亿元,下降26.3%,其中:定金及预收款9.4亿元,比上年减少10.5亿元,下降52.7%;个人按揭贷款0.98亿元,比上年减少4.3亿元,下降81.4%

(二)楼市交易量延续低位运行。从政策面看,中央坚决遏制房价上涨,对稳定市场预期起到积极作用。2019年明确以“稳地价稳房价稳预期”为目标,“房住不炒”的定位不变。从市场面看,面对复杂的区域内外经济形势,市场的观望情绪有所增强,房价短期预期有所改变。部分企业在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,为保证资金周转和完成销售目标,房企推盘节奏预计有所加快。从资金面看,随着降准等稳健货币政策的实施,市场整体流动性有所宽松,但房地产信贷政策的从紧态势并未改变。综合判断,在政策从紧基调不变的情况下,预计2019年本市楼市交易量不会出现明显波动,将延续低位运行走势。

(三)区域结构矛盾突出。从投资和销售情况看,各县区间分化明显。2018年,全市房地产开发投资增长27.4%,销售下降35.7%。其中:朔城区投资增长55.1%,销售下降42.5%;山阴县投资增长109.4%,销售下降44.4%;怀仁市投资下降8.2%,销售下降100.0%;应县投资增长44.0%,销售下降68.8%;开发区投资增长0.3%,销售增长1207.9%。大部分县区供需关系严重失衡,房地产市场持续健康发展压力大。

(四)商品房销售状况不均衡。受区域、规划、周边配套设施等因素的限制以及债务、产权纠纷等因素影响,部分房地产项目销售不佳,开发项目被抵押、封闭,无法销售,影响全市房地产销售总量,企业资金回笼慢,限制了企业的发展。例如,有些小区住户虽然按市场价买到房,但是一部分住户的房本中户主的名字却是开发商老板的名字,一部分住户甚至连房本都没有,只有没有法律地位的预售合同等等。

(五)开发商对未来房地产市场发展信心不足。有些开发商对未来房地产市场发展信心不足,商品房开发投资持续下降,存在资金安全隐患,房地产市场发展后劲不足。有可能导致开工企业资金周转困难、资金链断裂,从而延长工期,影响房地产开发市场有序、健康发展。

(六)房地产企业构成相对单一。我市房地产企业以本地企业为主,这些企业普遍构成相对单一、规模相对较小、发展不完善、缺乏长远规划目标,抗风险能力较弱,企业诚信度低。一旦出现融资难,企业将难以生存,房地产市场发展随之滞后。

(七)房地产红利逐渐降低。建市以来,资源红利、政策红利、人口红利加速推动着我市经济的高速发展,房地产行业也借着三大红利的东风,更是走在了发展的前端,成为了全市的支柱产业。但是,随着红利的渐渐消失,房地产行业少了强大的助推器,风头开始减弱。首先是拿地的成本越来越高,土地的位置越来越偏,房地产企业拿地不再容易。其次是管控的越来越严,对房地产企业的预售、验收、贷款、融资的管控,棚改货币化安置政策的收紧,都考验着房地产企业的自身实力。最后是外来常住人口的减少,减少了很多对房子有刚需的人口,房地产市场也受到一定程度的影响。

(八)房子的投资属性慢慢弱化。全市的商品房销售价格已经处于一个低增长阶段,房价的增长速度已经不足以抵消通货膨胀、贷款利息和房产的使用费用,而且房产会占用大量的资金,房产的保值增值能力已经大不如前。

(九)房地产企业态度谨慎。受经济运行整体趋稳的影响,政府虽出台了包括调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策等在内的一系列政策,但市场反馈不理想,房价提升依然有限,房屋新开工依然处于疲态,开发商仍继续努力去库存,对新项目的建设动力不足,房地产公司保持谨慎投资态度。

三、对我市房地产市场健康发展的建议

(一)进行土地供给改革,建立多主体供应机制。土地是影响房地产供给的重大因素,地价是房价的基础,需求较旺的情况下,地价上涨推动房价更快上涨。价格上涨压力较大、住房供给不足区域,要合理增加土地供给,提高住宅用地比例,以市场为主体满足城市多层次住房需求;研究闲置的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地机制,用以建设企业保障房、白领公寓或蓝领公寓等,多渠道保障职工住房需求,有效化解企业人力成本上涨压力;积极盘活城中村和近郊农村集体土地,允许集体土地以多种形式入市,用以建设租赁住房,提高全市租赁住房供给。

(二)加快住宅供给侧结构性改革,扩大有效供给。注重提高商品房的供给质量,提高供给结构的适应性、灵活性、有效性。放开商品住房套型建筑面积比例限制,满足市场多层次居住需求。同时,要加快完善偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施,增强对购房居民的吸引力。房地产企业要提高产品质量及服务意识,保障项目品质,提供多层次的产品,扩大有效供给,满足不同收入人群的需求。

(三)借助引进人才政策,着力解决区域发展不均衡。近两年来,我市大力推进高素质人才引进政策,实施“学子归巢”,吸引高级人才落户朔州,为朔州发展出一份力。继续大力实施人才引进政策,引进社会各界人才,人口流动加大,房屋需求量随之增加,激发房地产市场活力。进一步加快城镇化进程,发展壮大区域经济,不断提高经济综合实力、整体水平,促进农业人口向城镇转移,从而提高区域城镇对人口承载能力,扩大对城镇住房的需求,促进房地产市场长足发展。

(四)加快企业改革,促进行业转型升级。房地产开发企业规模化是必然趋势,大型房地产开发企业财务成本低、产品质量好、服务水平高,更能经受得住市场变化的考验。相关部门应促进企业兼并重组,加快我市房地产开发企业规模化、龙头化、品牌化步伐。房地产开发服务于人民生活、城市发展和产业发展,随着人们消费结构不断升级,未来房地产开发经营活动要与社区生活、商业服务和互联网密切结合起来,改变简单买地卖房的传统过程,转型升级为建设和经营功能完善的社区工作生活服务综合体,不断提高发展水平和满足人民美好生活需要。

(五)加强房地产市场分类调控,因地施策去库存。要进一步强化宏观调控政策的贯彻落实,增强因城施策、分类指导的有效性和针对性。要支持居民自住和进城人员购房需求,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的小区要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,不断净化市场环境,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

(六)积极预防房地产市场风险。金融机构对在建、信誉良好、经营行为规范的房地产开发企业,在金融信贷方面予以扶持倾斜,确保在建项目顺利推进,防止资金链断裂,消除风险隐患。部分资金紧张的房地产开发企业仅差最后一部分资金即可完成项目最后收尾工作,金融机构对此类房地产开发企业方面予以信贷扶持倾斜,不仅可以推进项目尽快交付,保护购房者利益,而且可避免项目“烂尾”,帮助企业渡过资金难关,同时亦可促进金融机构收回贷款,防止因企业破产等产生的风险。

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